今年内各地楼市优化政策超360次8月份有望集中降门槛降成本

　　2023年以来，各地政策一直保持宽松趋势，但是房地产市场低迷仍未得到缓解。7月24日中央政治局会议提出适时优化调整房地产政策，随后住建部发声，落实“降首付”“减免税费”“认房不认贷”等措施。四大一线城市皆为此表态，宽松的房地产政策正蓄势待发。

　　从目前来看，郑州、南京两地率先出台相关政策。业内人士预期8月各地实质性政策将集中出台，那么，新一波政策出台能否对市场起到立竿见影响的效果？

　　在房地产市场低迷的市场背景之下，各地政策也在不断优化加码。据中指研究院监测数据显示，1-7月，全国已有超百省市 （县）优化调整房地产政策，出台调控措施超360次。据初步统计，7月已有33省市（县）出台政策42条，政策频次趋稳。

　　从政策内容来看，公积金支持政策仍是重要举措之一。据中指研究院不完全统计，近百城调整住房公积金政策，其中一线城市中深圳、上海、广州均调整了多孩家庭公积金贷款额度，北京优化公积金提取条件；二线城市中，乌鲁木齐、大连、济南、长沙、太原、杭州、合肥、郑州、宁波、苏州、南昌等城市均降低公积金首付比例或提高贷款额度。

　　购房补贴政策亦是各地因城施策的主要手段，政策频次及占比保持高位。2023年已有超50城执行购房补贴政策，补贴方式主要包括按套或面积一次性补贴、一次性或分期拨付契税补贴、发放消费券补贴、人才购房补贴、购房价款的一定比例补贴等。

　　在限购方面，今年以来，部分城市优化限购政策，放松限购区域，特别是热点二线城市，如杭州临平、余杭、钱塘区部分街道纳入差异化限购范围，非户籍居民满足1个月社保即可在当地购房；合肥庐阳区部分乡镇购买住房不限购；郑州荥阳、深汕特别合作区等地区放开限购。同时，住房政策针对特定人群持续优化调整，如长沙对人才放松购房限制条件，合肥对老年成员家庭及多孩家庭增加限购套数。

　　政策调整还表现在降低首付比例及房贷利率等方面。据诸葛数据研究中心统计，超40城的首套利率跌破4%，南宁、温州的首付比例也低至20%。对于首套房，目前的政策处于历史较为宽松时期，由于刚需规模的有限性，在一季度集中释放之后，二季度难以支撑市场继续上行。而二套及以上的购房门槛较高，重点城市二套房首付比例以及贷款利率仍然处于高位。

　　此外，2023年以来，南京、无锡、重庆、南昌、青岛等地均启动房票安置。与此同时，多地“带押过户”业务逐步落地，如北京地区工、农、中、建等银行均已启动“带押过户”业务办理；杭州5月末成功办理首单涉省直公积金“带押过户” 二手房云办证业务；深圳亦将“带押过户”覆盖至公积金业务。

　　除了以上政策举措外，部分城市也从放松二手房限售、放松限价政策、加强经纪机构管理、加大引才力度等方面满足居民合理购房需求。

　　即使有众多利好政策支持仍未缓解市场下行的趋势。据诸葛数据研究中心数据显示，2023年7月，重点50城市场情绪指数为-0.73，较上月回落0.02，进入低位区间，达到2022年以来的低谷。为此，市场呼吁对于以往制定的严格的限制性政策应当适时调整。

　　7月份，中央政治局会议提到适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求。这也被认为政策工具箱进一步打开。随后，住建部提到进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施，为政策的走向确立了方向。

　　进入8月，国家发改委提出，要更好满足居民刚性和改善性住房需求。而央行也发声因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

　　与此同时，一线城市北上广深齐表态：结合自身市场情况，对政策进行优化。种种迹象都意味着，新一轮政策优化正在全国范围内展开。

　　对此，中指研究院指数事业部总经理曹晶晶认为，在二季度市场持续下滑的背景下，房地产市场信心持续下跌，中央及地方政府尤其是政策较为严格的一线城市表态无疑给市场注射了“强心针”，各地利好政策将会逐步落地，只是时间问题。

　　从热点城市动向来看，8月3日，郑州打响政策第一枪，率先推出稳楼市15条，包括落实“认房不认贷”、取消限售、有序下调存量房贷利率等，成为中央政治局提出“适时调整优化房地产政策”后首个全面出台房地产调控政策的热点城市。8月4日，南京则对新建商品住房实施补贴、集体土地房屋征收推行房票安置、优化车位车库销售审批手续、提升预售监管资金使用效率等8个方面做出详细规定。

　　“预计地方因城施策将加快落地。”曹晶晶表示，近期中央及地方对房地产市场密集表态和发声，为房地产市场注入了极大信心，标志着“政策底”已经到来；政策将围绕降门槛、降成本展开，过去市场过热阶段出台的政策均有改善预期。

　　曹晶晶预计，二线城市此轮政策优化力度较大，在一线城市中，广州、深圳受市场下行压力，政策空间或大于北京、上海。而北京是政策及市场风向标，政策落地时间及政策力度值得关注。

　　诸葛数据研究中心分析人士认为，从中央的表态来看，政策的加速落地是必然的，房地产是经济建设中的重要一环，下半年即将迎来政策加速宽松预期，8月各地实质性政策集中出台，限制性政策将进一步解除。

　　不过，本轮政策不会立刻显效，市场信心需要时间恢复。诸葛数据研究中心分析人士预计，四季度市场有望企稳回升，目前来看，虽然接下来将有一波实质性政策出台，但由于市场自4月以来持续下行，经历了3个月的受挫，7月新房成交规模创近年来新低，市场信心仍处于不足阶段。

　　克而瑞集团董事长丁祖昱也表示，地方政策持续放松已成为一大趋势，接下来预计更多核心一二线城市将加入松绑、调整队伍中来。但有一点很重要，核心一二线城市的强刺激政策并不会出现，尤其是一线城市的北京和上海不会出现全面放松；政策刺激后，也很难再现当年的V型反转行情。目前，购房者信心还需要强有力的政策来推动，且政策效果存在一定的时间窗口，房价下行、收入压缩、交付不确定性等影响之下，短期内，低位盘整的现状难以得到根本性改变。