地段空间=地段+地段所在空间，地段是一个二维平面中的概念，地段空间是三维空间中的概念，地段空间≈地段³

　　它周围有六个高层：中国船舶大厦、金穗大厦、中国工商银行大厦、瑞苑公寓写字楼、中国人寿金融中心、尚悦湾写字楼、购物中心。

　　这个盘的实际表现如何？20、21年市场大涨的时候它居然没有涨起来，大势上涨却不涨的资产要特别小心。

　　九卢和瑞苑公寓位置很近，但价格是2倍多，当然有房龄、产品等差异，但最关键的还是地段空间的差异。

　　小区空间最直接的评价指标是：容积率=建筑面积/土地面积，房子建设的越高越密，容积率就越高，房子建设的越低越稀，容积率就越低。

　　今年去了10几个城市调研，看下来这几年房地产最大的问题是高容积率房子的大量供应，现在全国各地都在降容积率，过去几年大量高容积率房产处境尴尬。

　　对比一线城市容积率可以发现，近20多年，容积率控制最好的是上海，其次是北京。最差的是深圳，深圳从2017年开始把平均容积率提升到了5的水平，成为全国容积率最高的城市。

　　去广深交流的时候，我提了容积率的观点，认为低容积的房子会冲击高容积率的房子，大家的反馈是不在乎容积率，我的回复：不在乎是因为原先没有低容积率的选项，有了之后就不一样了。

　　快速降容导致二手房置换链条的终点是低容积率新房，高容积率二手房整体估值不断缩水，二手房降价反向又会拖累新房。

　　这可能也是这轮楼市很难走出来的重要原因，说到底还是供需的问题，高容积率=高供应，高容积率的房子抛压普遍比较大，挂牌率高。

　　汤臣一品的容积率高达5.97%，但地段空间极佳，相当于广义的容积率很低，小区本身的容积率就没有那么重要了。

　　还有一种就是周围都是低层建筑的超高层，比如黄埔现在规划了很多风貌别墅+超高层，这种超高层也可以突破自身容积率的问题。

　　外部空间大多数时候是一个奢侈需求，比如江景，国内大部分房子对外部空间定价不足，也就是说大部分房子外部空间好也没有什么溢价，在这里是存在套利空间的。

　　比如面积和户型就有比例关系，平均到每个房间40平+是比较合理的，三房就是120平+，4房160平+，100平内的小三房就略显拥挤了。

　　面积和层高实际上也有比例关系，比如老破小面积小，层高只有2.8米，甚至2.6米也不会感觉不舒服。

　　但是如果你面积非常大，层高低就会明显感受到压抑。之前看过一个小区：盛大金磐，3房300多平的户型，圆形客厅非常大，进去看的时候就明显感到压抑，层高太低。实际它的层高是3米，但在这么大的面积之下，就显得太低了。

　　之前层高限制3.3米，在这个层高限制下，单层面积是不能太大的，极限基本就是三四百平米了，再大设计成复式更协调。

　　比较好的比例关系应该是：层数少（2层是比较合适的，一层更牛，但太少见）、每层面积大（200平左右），大面宽，窄进深。

　　面积和高度是要有比例关系的，应该是一个平放的长方体，而不是竖起来的长方体。四五层的别墅，每层四五百平+超高挑空才会比较协调。

　　如果层高调整为3.6米，甚至每家每户做挑空，真正的提升了房子空间，那可以认为是真正的新一代住宅。

　　买房就是买空间，结合地段空间、小区空间、房子空间三个空间维度可以更高维的评估房子的价值，抓住更多穿越时空的真价值，识别未来的长期风险。

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